投資で「利回り」は重要な指標

不動産投資の「表面利回り」と「実質利回り」

投資なので、利回りの数字が大きければ良いと思っている人も多いかもしれません。

少なくとも不動産投資では、利回りの数字が大きいから良いというわけではありません。

実際はどれくらいの利回りを目安とすればよいのでしょうか。 不動産投資では、表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）の2種類の利回りが使われます。

表面利回り

利回りの表面的な部分のみで計算しています。毎月の修繕積立金・管理費など一切考慮していません。

不動産業者が見せる物件資料には、基本的に「表面利回り」で記載されています。目安として、分かりやすい数値を出しています。

実質利回り

毎月の修繕積立金・管理費を含めて算出された利回りのことです 費用を考慮することで、より具体的に投資の費用対効果を予想することができます。 本格的に購入を検討する際には、年間運用コストや購入時コストを含めたキャッシュフローのシミュレーションをすることが重要です。

年間運用コストに含まれるものは次の通りです。

• 固定資産税、都市計画税
• 建物管理費（組合費）
• 修繕積立金
• 火災保険料
• 賃貸管理委託手数料
• 入居募集費用
• 原状回復費用
• 設備修理交換費用

購入時コストに含まれるものは次の通りです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 融資手数料（ローン利用時のみ）
• 仲介手数料

表面利回りと実質利回り差はどのくらい

表面利回りと実質利回りそれぞれの数値が、どのくらい違うのかシミュレーションしてみます。

あくまでも参考値を基にしたシミュレーションですが、0.7％も差が出ています。

実際には、空室期間や設備の修繕費用が発生することもあるので、利回りの値が変わることを踏まえて投資を検討する必要があります。

心無い販売業者によっては、表面利回りをよく見せるために、想定家賃を周辺の相場より高くして提示している場合もあるので注意が必要です。

ワンルームマンション投資の適切な利回り

地域・立地条件・物件の設備や状態によって、利回りの相場も変わります。

東京都心の築浅中古マンションの場合、実質利回りで3.5～4.0％あれば、投資しても大丈夫と言えます。

利回りから見る注意すべき物件

3.5％よりも利回りが低い場合は、販売価格が高く設定されている可能性があります。

また4.0％よりも高い場合は、逆に価格を下げて販売されている物件は「売れない物件」である可能性が高いです。

実際の入居率が低く、想定りの家賃収入を得られない物件は、買い手がいないので価格が下げられます。結果、想定利回りは高くなっているのに、入居者に選んでも裏ために家賃を下げることになるので、家賃収入も少なくなります。

単純に利回りの数字だけを見るのではなく、「なぜその数字になっているのか」まで考慮して投資するかどうかを判断するのがお勧めです。