賃貸住宅管理業者の説明責任

2021年6月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、受託管理方式・賃貸住宅管理業者の登録部分が施行されました。

法令では、主にサブリース規制と賃貸住宅管理業の登録や業務における義務付けについて定められています。

「管理業務の適正な運営と借主と貸主の賃料などのトラブル防止」を目的としています なお、サブリース規制については、2020年12月15に施行されました。

参考：国土交通省

重要事項の説明

宅建業から賃貸住宅管理業として確立され、業務内容も高い水準で求められています。 そのため、管理受託契約締結前に重要事項について、書面を交付しての説明することが義務付けられています。 書面の内容は、具体的な管理業務の内容・実施方法などについてです。 重要事項説明は、不動産売買契約や賃貸借契約と違って、説明者に資格が必要ありません。

ただし、業務管理主任者や一定の実務経験者など、専門的な知識や経験がある者が行うことが、国土交通省から推奨されています。

また、2017年10月から重要事項の説明は、対面以外にもオンラインでも対応が可能です（IT重説）。

注意すべき点として、重要事項説明書は管理委託契約書と同一の書面にするこができません。

さらに重要事項説明を外部委託することは禁止されています。賃貸住宅管理業者が自ら行うことになってます。

定期報告の義務化で管理状況が分かる

今回の法令でもう一つ注目すべき点は、最低でも年に1回は所有者（貸主）に定期報告が義務付けられたことです。

管理状況が定期的に報告されることで、家賃だけではなく所有している物件がどのように管理・運営されているのか事前に把握することができます。

賃貸不動産が適正に管理されていれば、資産価値を保つことになり収益にも繋がります。

一方で、管理が行き届いてない物件は、入居者の質も下がり募集もままならず、収益性は下がり周辺からの評判も悪くなります。

所有物件の状況が分かっているば、突然のトラブルが噴出してから、賃貸管理の杜撰さに愕然する……という最悪の事態も防ぐことができます。

管理状態の適正化は賃貸経営の基本といっても過言ではありません。

定期的な報告は、一定の事項が記載された管理業務報告書を作成して、所有者（貸主）に交付しなければいけないことになってます。

賃貸管理業務を委託契約する時の注意点

近年、入居者の価値観も以前と違ってきています。賃貸管理業務の幅も、日を追うごとに広がっています。

さらに借地借家法で入居者の権利が保護されていること、生活環境や物件に求める要素も多くなっています。

また建物や物件の設備などについて、専門知識が無いと対応できないクレームやトラブルが頻発しています。

今後は、所有者（貸主）と管理会社の間での認識の相違によるトラブルにならないようにします。

そのため管理委託契約締結前に、しっかりと業務内容や責任範囲について打ち合わせをします。その後、管理委託契約書に明記する必要があります。

所有者（貸主）は、賃貸管理委託の契約書及び重要事項説明書の中身をよく理解しなくてはいけません。

賃貸経営を成功させるためには、パートナーとして長くお付き合いする賃貸管理業者の選び方が重要になります。