消費税に関わる
インボイス制度について

「インボイス制度（適格請求書等保存方式）」は、2023年（令和５年）10月１日から導入される新しい制度です。

ご存知かも知れませんが、インボイスの登録受付は2021年10月から開始されています。

どのような制度か？　気になっている方も多いのではないでしょうか。

インボイス制度は、消費税に関する制度の変更ですが、

「年間売上げが1,000万円未満の免税事業者だから、インボイス制度は関係ない」
と思わないようにしましょう。

実は、消費税の免税事業者の大家さんこそ、インボイス制度の対策を検討する必要があります。

インボイス制度が影響する範囲

インボイス制度は、消費税に関する制度変更のため、消費税が課税される売り上げに影響します。

アパートやマンションなどの住居用の家賃には、基本的に消費税がかからないので、インボイス制度の影響はありません。

不動産の賃貸や取引に関して、消費税が課税される範囲はおおそよ下記の通りです。

基本的に消費税が課税されないものは、住宅の家賃、駐車場賃料（家賃に含まれている場合）、土地の賃料、土地の売却収入など住宅の家賃は基本的に非課税です。

非課税になるのは「住宅用であること」が契約書に明示されており、賃貸期間が1ヶ月以上の場合です。

社宅として法人に貸している場合も非課税のため、インボイスの影響はありませんのでご注意下さい。

ただし、マンション1階の店舗家賃、屋上の太陽光発電収入、アンテナ基地局の設置収入などは消費税の課税対象です。

課税対象となった場合には、影響を受ける可能性はありますので要注意です。

インボイス制度導入後は
どうなるのか

インボイス制度が導入されると、「適格請求書（インボイス）」を発行してもらうことが仕入税額控除の新たな要件になります。

つまり「適格請求書（インボイス）」ではない請求書では、仕入税額控除が受けられなくなります。

仕入税額控除できないと、消費税の計算で不利になります。

簡単に言えば、適格請求書（インボイス）を発行しないと、取引先が不利になってしまいます。

適格請求書（インボイス）を発行しないと、その請求書を受け取った取引先が消費税の計算で不利になるという点がポイントです。

インボイスを発行するためには、適格請求書発行事業者になる必要があるのですが、消費税の「課税事業者」でないと登録事業者にはなれないからです。

つまり、「免税事業者」は適格請求書（インボイス）を発行できません^※１。

※１：免税事業者とは、2年前の課税売上が1,000万円以下の人です。ただし免税事業者でも、消費税の課税事業者になることを選択して適格請求書発行事業者の登録を受ければインボイスを発行できます。

インボイスを発行できない
免税事業者の具体的な影響は？

免税事業者の取引先は、インボイスではない請求書を受け取っても仕入税額控除が受けらません。

免税事業者の取引先企業は、消費税分の割引を求めるか、あるいは免税事業者との取引を避けて課税事業者との取引を選んでしまう可能性があります。

インボイス制度による
不動産賃貸業への影響

家賃収入には消費税はかかりませんが、不動産賃貸業を行う上で様々な取引があります。

インボイス制度によって、以下の３点が影響を受けると予想されます。

相対的な競争力低下

オーナーが免税事業者の場合、「適格請求書（インボイス）」を発行できないので、借主は家賃にかかる消費税を仕入税額控除できません。

借主は消費税の負担額が増えてしまって利益が減ります。その結果、消費税分を家賃から減額してほしいと交渉してくる可能性があります。

新規で借りる場合は、テナントが課税事業者でインボイスを発行してもらえる物件を優先して選ぶ可能性が出てきます。

実際、家賃が同じでも借主の実質的な負担額に差が出てしまうので、テナントが免税事業者の場合はライバル物件と比べて競争力が低下してしまうことになります。

法人化による節税効果が
薄まる可能性

インボイス制度が導入されると、免税事業者の資産管理会社からの請求書ではオーナーは仕入税額控除が受けられなくなります。

控除が受けられないため、節税効果が薄まってしまいます。

テナントの収益性が
落ちる可能性

店舗物件などのテナントが免税事業者の場合、インボイスに対応するために課税事業者になると益税がなくなります。

そのため減益になり、負担可能な賃料水準が下がってしまう可能性があります。

エリア・用途・業種によっては、インボイス制度導入後の賃料水準の動向に注意が必要です。

ケースバイケースでの
対策を検討

再確認ですが、アパートやマンションなどの住宅の家賃収入には、消費税は課税されません。消費税が課税されるのは、賃貸事務所や賃貸店舗の賃料、事業用の駐車場、太陽光発電などの収入です。

アパート・マンションの大家さんのほとんどはインボイスを発行する必要はないので安心してください。

賃貸事務所や賃貸店舗など、消費税の課税対象となる売り上げがあって、テナントが課税事業者の場合には、インボイス制度の導入までに、早めに対策を検討しておくと安心ですね。