知っておきたいもう一つの管理~建物管理~

建物管理とは?

投資用マンションを購入して運営するにあたり、オーナーとして知っておくべき「管理」が2つあります。

一つ目は「賃貸管理」。オーナー様のお部屋をお預かりして入居者募集から家賃集金、クレーム対応など賃貸に関わることを代行します。

二つ目は「建物管理」です。マンションの共用部分を管理しています。

分譲マンションには、各部屋にそれぞれ所有者がいます。その所有者の方たちで管理組合を結成し、建物管理会社にマンションの管理を委託します。

委託を受けた管理会社は、清掃員や管理人の派遣といった日常的な業務から、定期的なメンテナンスや修繕などマンション管理の運営に関してのサポートを行います。

清掃業務イメージ

清掃業務

排水設備の保守点検のイメージ

排水設備の保守点検

植栽手入れのイメージ

植栽手入れ

定期清掃のイメージ

定期清掃

メンテナンスや修繕については、マンションの建物管理会社が作成する「重要事項に係わる調査報告書」で確認することができます。

この調査報告書を見ることにより、マンションが今、どのような状態になっているか分がかります。

「重要事項に係わる調査報告書」見本。修繕積立金総額が20,294,054円となっています。これは修繕のための積立金が約2000万円貯まっていることを意味しています。

マンションの価値を維持する建物管理

マンションの価値を維持するには、日常の清掃はもちろんのこと、定期的なメンテナンス、長期の修繕計画などきちんと管理されているかどうかが重要です。

建物管理会社がきちんと管理をしているかどうかを見極めることも、投資物件選びの重要なポイントになります。

マンションの寿命を延ばすのに大切なのが「修繕積立金」です。

この「修繕積立金」がなければ修繕ができないので、建物の寿命を延ばすことができません。それどころか、寿命を縮め、老朽化が進みます。

そのため「重要事項に係わる調査報告書」を見て、メンテナンスや修繕のための準備がしっかりできているかどうかを確認する必要があります。

修繕積立金は、管理組合で協議した上で決定します。

一人のオーナーが修繕積立金の金額を勝手に上げたり、下げたりすることはできません。

建物管理会社が20年、30年と長期的に建物を維持管理するために必要となる金額を見積もり、「長期修繕計画」を立てます。

これによって、修繕時に各所有者に多額の一時金負担が出ないように、計画的に積み立てを行っています。

組合員が積み立てる修繕積立金によって計画的に修繕を行い、建物の寿命が延び、それが家賃収入の確保に繋がります。つまり、毎月支払う修繕積立金は収支上、ランニングコストになりますが、決して『捨て金』ではないのです。

大規模修繕のイメージ

写真はイメージです

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